文|穿透君 来源|穿透公司

  蒋业华从龙湖挖来的周德康,在5月20日华宇集团发布会上表示:华宇2022年目标为1000亿。互联网是有记忆的,在2019年3月的发布会上,周德康的口号则是2021年突破1000亿。

  千亿对于房企来说,是个魔咒。

  每个房企老板都认为是否达到千亿是能否生存下去的浮标,不突破,就会被淹没在水下面。

  每个房企都被这股默认的洪流,裹挟着往千亿冲。

  对于蒋业华的华宇集团,同样如此。

  2021年5月20日,华宇集团总裁周德康,再次在发布会上对千亿发出冲击:2021年目标为800亿,2022年目标为1000亿。

  互联网是有记忆的,也就在两年前,2019年3月的发布会上,周德康同样对千亿发出了冲击:规模是华宇需要追求的,今年(2019年)达到500亿,明年(2020年)达到800亿,后年(2021年)突破1000亿。

  千亿规模是蒋业华的梦,还有上市也是。

  在华宇集团上市未定的情况下,华宇物业却最早在2018年就提出了上市口号,而到了2021年,再次更名倒腾股权,准备再次以上市为目标而动。

  千亿梦推迟一年

  2017年华宇集团曾对外表示,华宇集团规模要在2017年做到150亿元,在2018年做到300亿元,在2019年做到500亿元。

  而在其公司债2019年半年度报告中,华宇集团方面曾表示,力争2021年实现总产值突破1000亿元,总资产突破1000亿元。

  值得注意的是,华宇集团这一“双千亿”目标在其2019年年度报告中即做了修改,力争完成时间从2021年修改为2022年。在2020年年报中,力争2022年总产值突破1000亿。

  据华宇集团评级报告显示,2017年至2019年华宇集团签约销售面积分别为135.69万平方米、220.4万平方米和294.79万平方米;同期签约销售额分别为139.07亿元、278.88亿元和434.01亿元。

  与此同时,克而瑞的数据显示,2019年华宇集团销售额为502.3亿元,和评级报告中的434.01亿差距68.29亿元。不过,这个数据却刚好达到华宇集团2017年设定的500亿目标。

  在5月20日的发布会上,周德康说:过去三年以来,华宇地产的年经营额分别是375亿,502亿,658亿。

  这个数据和克而瑞的数据基本一致。

  克而瑞数据显示,2020年全年,华宇集团全口径销售额为658.4亿元,位列全国房企销售榜单第60位;权益销售额为291.5亿元,位列榜单第78位。

  成本明显增加毛利率全面下滑 母公司利润首次少于少数股东

  尽管销售千亿梦仍远,但是华宇集团在2020年实现了资产千亿。

  华宇集团年报显示,截至2020年12月31日,公司资产总额为1003.13亿,较上年年末增长 27.25%,2020 年度实现营业总收入163.36 亿元,同比增长 20.58%,实现净利润 17.13 亿元,同比增长 6.32%。

  而在华宇集团的发布会上,称其净资产是300亿,经营收入为800亿元。

  净利润增速不及营业收入的增长背后,是营业成本的大幅度上升、毛利率的全面下滑。

  房屋销售及租赁营业收入较上年增长 21.12%,营业成本较上年增长 30.63%,华宇集团对此解释是项目交付结转规模增加;同时随着国家房地产调控措施持续加码,导致物业项目的售价低于预期,行业毛利率呈现下降趋势;本期公司结转销售成本增长幅度略大于房屋销售收入幅度。

  单算房屋销售的毛利率,华宇集团2020年毛利率下降了5.69%。以金科股份来比较,在2020年房地产销售毛利率同样下滑了6.08%。

  可以看出,华宇集团总负债的增速高出净资产13个百分点,通过总负债的快速增加,华宇集团总资产突破了千亿大关。

  可以看出,2020年华宇集团营业收入为161.92亿元,同比增长20.55%,营业成本125.81亿元,同比增长30.78%,利润总额为20亿元,同比下降4%。

  归属母公司股东净利润6.26亿元,同比大幅下降33.9%。

  而更为夸张的是,华宇集团2020年净利润为17.13亿元,归属母公司股东净利润为6.265亿元,两者相差10.86亿元,归属母公司净利润占净利润的占比仅为36.57%,这说明,少数股东的利润已经远远超过华宇集团母公司的利润。

  在2019年的时候,华宇集团净利润为16.11亿元,归属母公司股东净利润为9.47亿元,两者相差6.63亿元,华宇集团自己的利润还是占的大头。

  2017年-2019年,华宇集团归属母公司净利润占净利润的占比分别为76.01%、87.12%、58.83%。

  一年内到期有息负债超60亿 有息借款快速扩大

  尽管到手利润比少数股东还少,但是华宇集团的融资端,却一路扩张。

  2020年筹资活动产生的现金流净额为64.28亿元,2019年同期为-7.5亿元。

  2020年底,华宇集团有息借款总额 318.49 亿元,2019年末有息借款总额 238.42 亿元,借款总额同比变动33.58%。

  其中,银行贷款为252.5亿元,债券和其他融资为65.99亿元。银行贷款2020年新增146.7亿元,减少70.33亿元,净新增76.37亿元;债券和其他融资2020年新增27.91亿元,减少24.21亿元,净新增3.7亿元。

  未来一年内,华宇集团到期的有息负债额为 60.44 亿(含短期借款 4.4 亿)。

  2019年末银行授信总额度674.23 亿元,2020年末银行授信总额度 713.60 亿元,剩余额度403.52亿元。2020年银行授信额度变化情况:39.37 亿元。其中兴业银行授信额度最高,达到100亿元。

  与此同时,截止年报时间,华宇集团仍有40亿公司债待发。

  2020年3月底,华宇集团可售建筑面积912.69万平方米,其中计容建筑面积621.75万平方米,剩余车库可售面积290.94万平方米。

  物业股权变更忙 商业打包装入凑资产

  千亿目标尚未达成,物业上市已经成为蒋业华下一个核心目标。

  华宇集团在重庆可谓是家喻户晓,从沙坪坝三峡广场到渝北重庆北站南广场,华宇一度成为重庆地标之一。同样是1994年和龙湖吴亚军同年开始创业的蒋业华,在1999年首届房地产集团重庆五十强评选中就已经上榜。

  2009年,龙湖选择香港上市,2011年金科股份借壳ST东源登录深交所,东原地产2014年注入迪马股份登录上交所。蒋业华的华宇集团却一直未能与资本市场结缘。

  在多个媒体的相关报道以及华宇集团官方微信公众号发布的信息中,均提到了华宇优家智慧生活服务集团以上市为目标。

  2018年9月19日的文章中,华宇集团自己提及物业上市。2021年3月18日,时隔两年半后,再次提及物业上市。

  PS:可能是华宇这个名字太好,不仅有重庆华宇集团,还有山西华宇集团,吉林华宇集团,还有中国华宇集团。并且,你搜索公众号,华宇集团,第一个出来的是山西华宇集团。而重庆华宇集团只能用华宇live作为公众号名字。

  从2019年开始,华宇物业就开始了一系列的股权整合与新设。

  华宇集团的物业公司最早成立于1997年,最初名字为重庆华宇物业有限公司,此后历次更名,重庆华宇物业服务有限公司、重庆华宇物业服务集团有限公司,在2018年引入第一太平戴维斯入股540万元,更名为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。

  2019年9月3日,华宇优家智慧生活服务集团有限公司新成立,注册资本2亿元,法定代表人胡端,在2020年8月变更为蓝兴淑,其股东为重庆天瑞合企业管理有限公司。蓝兴淑目前为华宇物业董事长,胡端此前为华宇物业董事长,目前担任华宇集团董事长。

  而天瑞合成立于2017年11月,其股东为自然人蒋宛芝(持股99%)和海外公司GOAL EMINENT INVESTMENT LIMITED(持股1%)。此前股东左瑞蓝在2020年12月退出。左瑞蓝目前仍然在华宇集团的业如金融控股担任董事,在四川华宇业昊房地产公司持股20%。

  2017年的公开报道显示,蒋宛芝为蒋业华亲属,目前持有华姿建设集团98.01442%股份。

  在新的华宇优家设立完成后,蒋业华开始把以前华宇戴维斯的资产陆续装入华宇优家之中。

  工商信息显示,2020年以来华宇戴维斯的股权、主要人员及经营范围等发生多次变更,第二大股东第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司所持华宇戴维斯的股权于2020年5月大幅缩减,540万元出资额还剩余88.2万元出资额,其余451.8万元出资额全部转让给华宇;华宇优家则于2020年9月成为华宇戴维斯的第一大股东,目前持股比例为95.1%,第一太平戴维斯持股缩减到4.9%。

  天眼查显示,目前华宇优家旗下有七家公司。

  在物业行业普遍跟风智慧生活的时候,华宇也在跟风。

  华宇集团官网,主营业务分为了华宇地产集团、业如数字金融集团、华宇优家智慧生活服务集团。

  除了名字跟风,蒋业华还将华宇商业和产业发展全部装入了华宇优家之中,其上市资产也得到进一步壮大。

  华宇优家并未披露其在管面积或者签约面积,仅表述进驻29座城市,服务业主68万人,服务业态涵盖了物业服务、商业运营及产业发展等多个领域。

  而在华宇优家智慧科技公司的介绍中,写明其服务业主45万人,服务面积1115万平方米。

  即便是以华宇集团截止2021年3月的开发规模数据来算,共计3180万平方米(包含在建在售)。我们再叠加商业运营面积200万平方米,满打满算,3380万平方米。

  这个数字在港股物业公司的在管面积中也属于中下游水平。此前金科服务港股上市时候,在管面积披露为1.2亿平方米。即便是同等规模的海伦堡物业海悦生活,其交表时候再管面积也达到了4000万平方米,而4000万平方米在港股上市物业公司中同样属于中下游水平。

  工商资料还显示的,华宇戴维斯2019年城镇职工基本养老保险人数为1675人,2020年城镇职工基本养老保险人数为1468人,呈现下滑趋势。

  在现如今物业港股上市风潮中,在管面积中下游的华宇优家,再把商业、产业装进来凑规模的策略,逻辑能够讲得通吗?